Os ganhos que resultam da alienação onerosa de direitos reais sobre imóveis constituem mais-valias tributadas pelas regras da categoria G do IRS.
Vamos considerar o agregado familiar constituído pelo Pedro Alves Matias e a Sílvia Ferreira Matias (casados), que em Março de 2018 venderam a casa onde habitavam pelo preço de 220 000 euros. Este imóvel havia sido adquirido pelo casal em Fevereiro de 2005 pelo preço de 160 000 euros. Nos últimos 12 anos o casal gastou 8 000 euros em encargos com a valorização do imóvel (devidamente comprovados). As despesas efetivamente praticadas e necessárias à aquisição e alienação foram de 3000 euros.
Face aos elementos apresentados vamos proceder ao cálculo da Mais-Valia obtida em 2018 :
MV = VR – (VA x cf + E + D)
VR = Valor de realização
VA = valor de aquisição
cf = coeficiente de desvalorização da moeda, se tiverem decorrido mais de 24 meses desde a data de aquisição, o coeficiente aplicado a imóveis adquiridos em 2005 é de 1,19 - Portaria n.º 317/2018 de 11 de dezembro
E = encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos
D = despesas efetivamente praticadas e necessárias à aquisição e alienação
MV = 220 000 euros – (160 000 euros x 1,19 + 8000 euros + 3000 euros) = 18600 euros
A tributação deste rendimento da categoria G (Mais-valias) será condicionado pela opção que o sujeito passivo realizará no preenchimento do anexo G (Mais-Valias) quanto à sua intenção pelo reinvestimento total ou parcial do valor de realização.
Será considerado um reinvestimento total se o valor de realização (deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel), for integralmente reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e/ ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outo imóvel, exclusivamente para o fim de habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar.
O reinvestimento pode ser realizado no prazo de 36 meses posteriores à data da alienação.
O reinvestimento considera-se ainda concretizado se o valor de realização, deduzido da amortização nos mesmos termos for utilizado no pagamento da aquisição daquele imóvel para fins da habitação própria e permanente nos 24 meses anteriores à data da alienação.
Hipótese 1 (sem reinvestimento) – o contribuinte não utiliza o valor de venda da casa antiga na aquisição de outro imóvel para sua habitação ou do seu agregado familiar.
A mais – valia de 18600 euros será englobada em 50% do seu valor. Deste modo o rendimento da categoria G para efeitos do englobamento é de 9300 euros.
Hipótese 2 (com reinvestimento) – o contribuinte realiza a compra de outro imóvel para sua habitação, utilizando para o efeito todo o valor de realização obtido com a venda da casa antiga e dentro do prazo legal.
Neste caso a mais – valia de 18 600 euros é excluída da tributação (isenção)
Nota 1 – Ocorrendo apenas reinvestimento parcial do valor de realização, a mais-valia não tributável será a proporcional ao reinvestimento efetuado.
Nota 2 – No caso de pretender reinvestir o valor de realização, ou parte, deverá o contribuinte mencionar essa intenção no anexo G da declaração modelo 3 do ano da realização, indicando nesta e nas declarações dos dois anos seguintes, os reinvestimentos realizados.
Texto elaborado por Miguel Fragoso, Contabilista Certificado (membro OCC n.º 29283), Economista (membro OE Cédula Profissional n.º 15129), Director-Geral e Formador da CERTFORM
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