⭕⭕⭕Dica CERTFORM: Vendeu a sua casa ? Saiba como é calcula a mais-valia e como a mesma será tributada em IRS

De acordo com o n.º 1 do artigo 1.º do CIRS, os incrementos patrimoniais configuram uma tipologia de rendimentos sobre os quais incide tributação em sede de IRS. As mais-valias consideram-se integradas no conceito de incrementos patrimoniais e, de acordo com o artigo 10.º do CIRS, no caso dos imóveis, consistem em ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos de outras categorias (empresariais e profissionais, capitais ou prediais) resultem de alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis ou de afetação de quaisquer bens do património particular a atividade empresarial e profissional exercida em nome individual pelo seu proprietário.

Para determinar a mais-valia imobiliária e, portanto, o montante tributável da mesma, apresenta-se de seguida a fórmula de cálculo baseada nos elementos do artigo 46.º do CIRS:

MV = [VR – (VA × CDM + EV + DA)]

MV – mais ou menos valia;

VR – valor de realização;

VA – valor de aquisição, tratando-se de imóvel construído pelo próprio sujeito passivo corresponde ao maior de entre o Valor Patrimonial Tributário ou o valor do terreno acrescido dos custos de construção devidamente comprovados

CDM – coeficiente de desvalorização da moeda

EV – encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos

DA – despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação, bem como a indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens.

Se o Valor Patrimonial Tributário do imóvel for superior ao Valor de Realização ou ao Valor de Aquisição, é o Valor Patrimonial Tributário que se considera no cálculo da mais-valia. 

Os n.ºs 5 a 7 do artigo 10.º do CIRS expressam uma delimitação negativa no que respeita aos ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados à habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, no caso de reinvestimento do produto da alienação em imóvel com o mesmo fim.

Esta exclusão de tributação prende-se, então, com o reconhecimento da proteção devida à aquisição ou melhoramento de imóveis destinados a habitação própria e permanente do contribuinte ou do seu agregado familiar.

Assim, são excluídos de tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

• O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para a construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matérias fiscal;
• O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data de realização.
• O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos relativa ao ano de alienação.

 

 

Se o Sujeito passivo não manifestar intenção pelo reinvestimento, metade do valor da mais-valia será objeto de englobamento para a formação do rendimento líquido total.

 

Se o Sujeito passivo manifestar intenção pela aplicação de todo o valor de realização na aquisição de casa para fins de habitação própria e permanente – reinvestimento total - o valor da mais-valia goza de isenção.

 

No caso de reinvestimento parcial, em que a intenção de aplicar o valor de realização na aquisição de imóvel para fins de habitação própria e permanente corresponde apenas a uma parte do valor de realização, deverá ser calculada a respetiva proporção afeta ao reinvestimento.

 

Caso Prático

Mariana vendeu em 2019, pelo valor de 175.000€, uma moradia destinada à sua habitação própria e permanente que havia construído em 2005 num terreno herdado do seu pai.

A referida moradia teve um custo de construção de 90.000€ e foi inscrita na matriz pelo valor patrimonial de 120.000€.

Com o produto da venda, Mariana pagou o remanescente do empréstimo bancário que ainda tinha em dívida no valor de 25.000 euros e adquiriu uma segunda moradia para habitação própria e permanente por 300.000€, tendo solicitado empréstimo a um banco no valor de 180.000€. Sabe-se ainda que pagou 5% de comissão a uma agência pela intermediação na venda da habitação.

 

Fórmula de cálculo da mais valia:

MV = [VR – (VA × CDM + EV + DA)]

VR = 175.000€

VA = 120.000€ (valor patrimonial é superior ao valor de construção)

CDM = 1,20 (Portaria n.º 362/2019)

EV = 0

DA = 5% × 175.000€ = 8.750€

MV = [175.000 – (120.000 × 1,2 + 8.750)] = 22 250€

 

Cálculo da percentagem de reinvestimento:

(valor de aquisição da nova casa – Novo Empréstimo obtido) ÷ (valor de venda da casa antiga – Amortização do Empréstimo Antigo) x 100 =

= (300 000,00 – 180 000,00) ÷ (175 000,00 – 25 000,00) x 100  = (120 000,00 ÷ 150 000,00) x 100  = 80%

 

O montante da mais valia obtida será desdobrada em duas parcelas:

Proporção correspondente ao reinvestimento = 80% x 22 250,00 = 17 800,00 – Este valor goza de isenção.

Proporção correspondente ao não reinvestimento = 20% x 22 250,00 = 4500,00 – Este valor será englobado em metade (50%)

50% x 4500,00 = 2 250,00 – Valor a englobar aos restantes rendimentos para a formação do rendimento líquido total.

 

Miguel Fragoso, Economista, Contabilista Certificado

Fonte: “O Informador Fiscal”

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